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El Estado quedará sin potestad para controlar internamente el funcionamiento de los countries si se aprueba un polémico proyecto de ley que avanza en Diputados con el impulso de Chiche Duhalde. La iniciativa tiene dictamen favorable de la Comisión de Asuntos Municipales. Legisladores de la oposición ya alzaron la voz para cuestionar sus alcances: entre otros aspectos denuncian que crea una especie de justicia propia para los habitantes de los barrios cerrados –que violaría normas constitucionales así como el Código Procesal Civil y Comercial– y les otorga un poder omnímodo a los consejos de disciplina de cada emprendimiento, al punto de poder aplicar sanciones que llegan a la expulsión de los propietarios.
El proyecto busca reglamentar estas nuevas urbanizaciones privadas y dar solución a los problemas de convivencia que han surgido murallas adentro, donde la policía y la Justicia rara vez se asoman. “Somos los propulsores de la ley”, señaló a Página/12 Jorge Juliá, gerente de la Federación Argentina de Clubes de Campo y Barrios Privados, entidad que agrupa a los cuarenta emprendimientos de estas características más importantes de la provincia de Buenos Aires. La diputada Duhalde se convirtió en vocera de los interesados en el Congreso, como presidenta de la Comisión de Asuntos Municipales, donde el proyecto salió con un dictamen favorable de la mayoría, y serios cuestionamientos, particularmente del entrerriano Lucio Godoy, aliado del ARI. Godoy presentó una “disidencia parcial” a la iniciativa, acompañado por la radical Silvana Giudici. La iniciativa se encuentra en estudio en las comisiones de Justicia y de Legislación General, donde también levantó objeciones, entre otras de la abogada Laura Musa, del ARI.
En total, se estima que en el territorio bonaerense las urbanizaciones cerradas ya son cerca de cuatrocientas. El municipio de Pilar es el epicentro de countries y barrios privados, con unos 150 sólo en su territorio. “A pesar de la experiencia que tenemos en el tema, a nosotros nadie nos consultó”, se sorprendió el jefe de Gabinete de la intendencia de Pilar, Osvaldo Pugliese, ante un llamado de Página/12.
“Es real que hay un gran vacío legal, pero el proyecto se excede, crea casi un Poder Judicial paralelo para los countries y barrios privados y los exime del contralor estatal”, resumió el diputado Godoy.
El proyecto tiene 54 artículos. Una de sus particularidades es que “no limita la extensión de las urbanizaciones cerradas con lo cual legitima los megaemprendimientos”, advirtió la socióloga Maristella Svampa, investigadora del Conicet y autora de dos libros sobre el fenómeno de los countries y barrios privados.
Entre otros aspectos, la iniciativa define un “régimen de propiedad urbana especial” para las urbanizaciones cerradas, tanto estén ubicadas en zonas urbanas, suburbanas o rurales. Para Godoy, uno de los artículos más controvertidos es el 6º, donde se establece que el complejo urbanístico “será considerado persona jurídica de carácter privado sin finalidades de lucro de conformidad con el inciso 2º de la segunda parte del artículo 33 del Código Civil”, que establece específicamente que no requerirán “autorización expresa del Estado para funcionar”.
El diputado Godoy explicó así sus críticas: “Esto –apuntó– significa lisa y llanamente la posibilidad de la ausencia del Estado como contralor en estas comunidades cerradas, obteniendo así un privilegio que no tiene para nada el resto de la sociedad, sobre quienes el Estado ejerce todo tipo de controles. Así se generaría una desigualdad manifiesta entre quienes eligen una forma de vida, en muchos casos buscando seguridad y/o comodidad, lográndolo básicamente por su fortaleza económica, y aquellos que ya sea por decisión personal o por imposibilidad económica viven fuera de estos emprendimientos. Hasta el más modesto club de barrio debe inscribirse en la Dirección de Persona Jurídica, donde se aprueba su reglamento, toda ONG tiene que presentar balance anual”, argumentó Godoy. Actualmente, algunos de estos emprendimientos están inscriptos como SA sin fines de lucro ante la Inspección General de Justicia. “Por lo tanto, la ley que quiere sancionar la diputada Duhalde sería un retroceso”, consideró Godoy. A su entender, los reglamentos de los countries y barrios privados deben tener un control estatal para evitar que sean, por ejemplo, discriminatorios.
“En uno de los countries más tradicionales de la zona norte le impidieron el ingreso como propietario a un reconocido dirigente gremial. En ése como en otros barrios cerrados existe la bolilla negra. Esto puede llevar a un degeneramiento y llegar al punto de que se excluya a gays o lesbianas por su inclinación sexual. Como legislador no puedo avalar una ley que permita que adentro se aplique un reglamento que esté por encima de la misma Constitución Nacional”, señaló Godoy. Los countries y barrios privados funcionan como clubes: se reservan el derecho de admisión. Casos de compradores de lotes que han sido rechazados como socios “activos” y en consecuencia se les ha impedido hacer uso de la infraestructura deportiva y social del emprendimiento, a pesar de ostentar un título de propiedad, no son aislados. Recientemente, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal se expidió en relación uno, en que una propietaria denunció haber sido “discriminada” por el Club de Campo Mayling, uno de los más exclusivos de Pilar (ver aparte).

Penas y castigos

“Si bien existe un acuerdo en que hay que reglamentar esta nueva figura jurídica, a fin de reflejar la realidad de este nuevo tipo de propiedades y de las relaciones que se desarrollan allí, no es el modo que propone el proyecto el adecuado para ello”, evaluó la diputada Musa, integrante de la Comisión de Legislación General. Para la legisladora del ARI, el punto “más controvertido” de la iniciativa es el referido al funcionamiento del Consejo de Disciplina de cada urbanización cerrada, que “aplicará las sanciones que específicamente se determinan en esta ley y en el reglamento urbanístico” de cada emprendimiento cerrado, según fija el artículo 41º del proyecto impulsado por Chiche Duhalde. Las sanciones podrán ser “las de apercibimiento, pecuniarias, suspensión, cesantía y expulsión”, de acuerdo con el artículo 44º y con la evaluación que haga el Consejo de Disciplina de la conducta cuestionada. Según el proyecto, el reglamento urbanístico de cada emprendimiento “podrá declarar inapelables las sanciones de apercibimiento, pecuniarias y suspensiones menores”.
El hecho de que puedan sancionar a un propietario con la expulsión avasalla, para Musa, el derecho de propiedad, “que es un derecho constitucional que no puede ser cercenado sin un juicio previo con el correspondiente derecho de defensa”, opinó. A su criterio, “el proyecto crea una especie de justicia propia para los propietarios de estos espacios urbanísticos y viola normas constitucionales”. También, indicó, contiene normas de forma que modifican el Código Procesal Civil y Comercial, como las detalladas en el artículo 49º, donde se establece que “en caso de violación por un propietario u ocupante a las prohibiciones establecidas en esta ley o en el reglamento urbanístico, cualquier propietario afectado tendrá acción para hacer cesar la infracción, la que tramitará judicialmente mediante proceso sumarísimo”. “El juez podrá ordenar allanamientos. La sentencia debe dictarse disponiendo el cese de la infracción si existiese, pudiendo imponer multa de hasta el diez por ciento de la valuación fiscal de la unidad particular en beneficio del Complejo Urbanístico”, dice el proyecto motorizado por Chiche Duhalde.
Para Mussa este artículo es “inadmisible". “El Código Procesal Civil y Comercial –precisó la diputada del ARI– ya contempla situaciones a fin de resolver conflictos de vecindad, entre distintos propietarios e inquilinos: es decir, los que puedan darse dentro de estos complejos urbanísticos especiales deberán resolverse con el procedimiento que fija el ordenamiento vigente.” Desde la Federación de Clubes de Campo y Barrios Privados defendieron la normativa. “Es la misma solución que se la da a la propiedad horizontal, no es distinto que a un edificio de copropiedad. En cuanto a las cuestiones disciplinarias es un régimen similar al de un club, donde cada uno adopta su propio reglamento interno. La última palabra siempre la tiene un juez”, indicó el gerente de la entidad.
Mientras el debate recién se está abriendo, el tratamiento del proyecto avanza. Actualmente está en estudio en la Comisión de Justicia y ya está inscripto en el temario de la Comisión de Legislación General.