La dolarización de los precios de las propiedades en el mercado inmobiliario forma parte de los “usos y costumbres” del sector, aunque no responda a ningún factor concreto vinculado con la moneda en la que se afrontan los costos de la construcción. Esa descripción se realizó en reiteradas oportunidades, de modo que mejor sostenerla con datos: mientras que el mes pasado en la ciudad de Buenos Aires sólo el 8 por ciento de los avisos de venta de departamentos se publicaron en pesos y en el Gran Buenos Aires, el 13 por ciento, en Córdoba ese porcentaje llegó al 81 por ciento y en Rosario al 87 por ciento. Página/12 consultó a varios especialistas para que expliquen las razones de esa disparidad.

“En la ciudad de Buenos Aires y sus alrededores las unidades usadas siempre siguieron el ritmo del dólar. Ante los cambios de moneda y las devaluaciones, el dólar se tomó como unidad. A pesar del cepo cambiario, los propietarios siguieron en esa tesitura; en cambio, muchos desarrolladores pudieron pesificarse. En Córdoba, como en otras ciudades del interior, la dolarización nunca llegó tan profundo. Muchas operaciones con inmuebles siempre se manejaron en pesos, entonces no les costó demasiado la pesificación, pudieron adaptarse. La caída del mercado inmobiliario no fue tan fuerte allí pero se sintió en todos lados”, indicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo.

Según los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, las escrituras en enero bajaron 15,1 por ciento en la comparación interanual. El año pasado, en tanto, cerró con una caída de 6,2 por ciento frente a 2013, período en el cual la baja había sido del 23 por ciento.

Según los datos del portal ZonaProp, de compra-venta de inmuebles, la situación del mercado inmobiliario antes de las restricciones a la compra de divisas para atesoramiento eran muy similares en Buenos Aires y en el interior. Por ejemplo, en enero de 2012 el 90 por ciento de los anuncios de venta de departamentos en la ciudad de Buenos Aires estaba en dólares y en el Gran Buenos Aires, el 95 por ciento. En ese momento, en Córdoba ese porcentaje llegaba al 100 por ciento y en Rosario, al 96 por ciento. El mes pasado, Buenos Aires mostraba los mismos valores pero la conformación de los mercados de Córdoba y Rosario registró un giro de 180 grados.

Un factor de tipo operativo que pesó en esa dinámica es el grado de acceso al dólar billete. Mientras que en Buenos Aires, centro financiero del país, el acceso al dólar ilegal es sencillo, en el interior la oferta es mucho más reducida. De ahí que los propietarios que buscan vender (para muchas veces luego comprar) en el área metropolitana mantengan su intención de conseguir los dólares. En este sentido, Raúl Fernández Wagner, investigador del Instituto del Conurbano de la Universidad General Sarmiento (UNGS), agrega que “la lógica del inmueble como inversión siempre fue menos fuerte en el interior”, de ahí que no sea tan indispensable hacerse de los dólares.

En tanto, Juan Chediack, titular de la Cámara de la Construcción, relaciona la mayor presencia de operaciones en pesos con el tipo de inmueble que se ofrece. “En Buenos Aires los costos han crecido tanto que se complica construir, y como lo usado se vende en dólares y lo nuevo en pesos, la oferta está mayormente en dólares. En el interior, en cambio, se construye mucho más, y todos los nuevos desarrollos son en moneda local”, indicó. Según el empresario, la distinta variación de costos se explica por el costo del terreno: “En Buenos Aires no hay terrenos disponibles, la oferta escasea y eso encarece mucho los costos, mientras que en ciudades como Córdoba, Rosario y otras tienen más disponibilidad de terrenos”.

El uso de la moneda norteamericana en Buenos Aires es una dificultad adicional para acceder a la vivienda. Su presencia es un hábito muy arraigado, pero no es una condición necesaria para el funcionamiento del mercado, como se ve en la comparación con el interior.