Aunque meritorio por sus buenas intenciones, difícilmente el paquete de medidas anunciado ayer logre que “nuestros inquilinos puedan transformarse en propietarios”, como afirmó el secretario Guillermo Moreno, una frase que a muchos recordó los dichos de Adelina Dalesio de Viola, cuando prometía desde el Banco Hipotecario del menemismo convertir a los “proletarios” en “propietarios”.

En el diagnóstico oficial, el problema de la vivienda que podría resolverse a través de los créditos hipotecarios se enfoca a un vasto sector de clase media y media-baja, al que hoy no le queda otra que alquilar. Dado el salto en dólares del precio de los inmuebles (en algunos barrios ya superan los valores de la convertibilidad), sus salarios no alcanzan para solventar una cuota hipotecaria con el fin de adquirir el techo propio. Vale recordar que la cuota de los créditos no puede superar, en la mayoría de los bancos, el 30 por ciento del ingreso familiar. “Para los pobres están los planes de Vivienda de (Julio) De Vido, mientras que los sectores más acomodados hoy se están comprando todo en los mejores barrios de la ciudad, con créditos o con dólares propios”, argumentan, con criterio, en el Gobierno.

En la acertada visión oficial la solución hipotecaria debería orientarse a familias con ingresos de entre 1500 y 3000 pesos. Para los que están abajo están el Fonavi u otros planes; para los que están arriba, el mercado.

Sin embargo, ninguna de las medidas anunciadas permitirá modificar, en el corto plazo, el estado de inquilinos de la “población objetivo”. Hagamos números:

u Imaginemos un matrimonio que alquila un dos ambientes, en San Cristóbal, por 600 pesos, expensas incluidas, como se publica en los clasificados de Clarín. Por el dpto. piden 35 mil dólares (50 metros), pero, regateando, se conseguiría por algo menos.

u Para un crédito de 100 mil pesos (unos 32 mil dólares) a 20 años de plazo y la mejor tasa del mercado (variable, 10 por ciento de “costo financiero total”), la cuota mensual a pagar es de 1100 pesos. El ingreso familiar mínimo requerido: 3700 pesos mensuales de bolsillo.

u Supongamos que el banco mantiene exactamente las mismas condiciones y extiende el plazo a 30 años, como sugirió Moreno. (No obstante, por ahora, la extensión de plazos en iguales condiciones es una simple expresión de deseos del funcionario.) Entonces, la cuota caería a 1030 pesos mensuales. Y el ingreso neto exigido a 3500 pesos.

Nada cambió. Para comprar un dos ambientes en un barrio “económico” de la ciudad habrá que disponer de una entrada mensual superior a los 3500 pesos.

La posibilidad de presentar ante el banco el recibo de alquiler como comprobante de capacidad de pago es una buena noticia para los que trabajan en negro. Pero no modifica el problema de fondo. En blanco, en negro, o en gris, es necesario un piso salarial elevado para cumplir con la cuota.

El crédito hipotecario ha crecido fuertemente en el último año, motorizado por propietarios de ingresos medios/medios-altos a la búsqueda de inmuebles más amplios (por ejemplo, pasar del 3 al 4 ambientes), o la compra de unidades pequeñas como inversión. Para aquellos con ingresos suficientes para afrontar la cuota, las condiciones de los préstamos son hoy mejores que durante la convertibilidad: en pesos, sin indexación por inflación, a tasas algo más bajas, y que son equiparadas por la inflación o los aumentos salariales (es decir, tasas reales negativas o neutras).

Para estos sectores, el Gobierno anunció ayer beneficios adicionales. Ahora los bancos podrán financiar hasta el ciento por ciento de la vivienda en montos de hasta 200 mil pesos, y hasta el 90 por ciento en montos de hasta 300 mil pesos.

u Para un préstamo de 150 mil pesos (50 mil dólares), a 20 años, a la mejor tasa del mercado, la cuota suma 1670 pesos. Y la remuneración neta necesaria superior a 5500 pesos mensuales.

u Para un crédito de 300 mil pesos (100 mil dólares) el salario mínimo de bolsillo es de 12 mil pesos. Si el solicitante del crédito fuera cuentapropista, el banco le descontaría a su remuneración mensual todos las deducciones incluidas en su declaración anual de ganancias (medicina prepaga, cuota de colegios, gastos de automotores, etc.) y el pago de impuestos. Así, el ingreso mínimo exigido rondaría los 15 mil pesos.

Evidentemente, estos sectores no son los que reclamaban la ayuda del intrépido Guillermo Moreno.