Entre 1994 y 2001 cincuenta propietarios de viviendas en el barrio más cotizado de la Argentina ampliaron sus predios en un porcentaje que va del 45 al 118 por ciento de su superficie, adquiriéndole terrenos al Estado nacional por contratación directa a un precio doce veces inferior al de mercado: 500 dólares por metro cuadrado, en una zona en la que el promedio que informan las inmobiliarias especializadas es de 6000 dólares. Los compradores son hombres y mujeres de negocios industriales, financieros, comerciales, inmobiliarios y agropecuarios, operadores políticos, intelectuales, periodistas, herederos, oficiales de las Fuerzas Armadas que desempeñaron cargos de relieve luego de los golpes militares de 1955, 1966 y 1976 y un eclesiástico. La operación se realizó invocando un decreto de la dictadura militar, en particular su artículo referido a las ventajas que se concedieron para este tipo de operaciones a cooperativas de vivienda y entidades de bien público. Las parcelas eran lindantes con las viviendas de los compradores y habían sido propiedad de los ferrocarriles Mitre y San Martín, luego Ferrocarriles Metropolitanos.

La decisión fue tomada durante el gobierno de Carlos Menem como parte del desguace del Estado, cuando el intendente de Buenos Aires era Jorge Domínguez. La ejecutaron el administrador de Ferrocarriles Gastón Figueroa Alcorta, el liquidador de bienes públicos Matías Lucas Ordóñez Giménez Zapiola, el Director Nacional de Bienes del Estado, Jorge Gustavo Simeonoff y su Director de Operaciones, Horacio Lucas Ordóñez. Simeonoff, quien firmó en nombre del Estado los boletos de compraventa y las escrituras, es el secretario ejecutivo de la Unidad de Renegociación y Análisis de Contratos de Servicios Públicos, UNIREN, que presiden los ministros de Economía y de Planificación, Carlos Fernández y Julio De Vido.

Los mayores incrementos respecto de la propiedad original, con 118 y 80 por ciento, corresponden a Gianfranco Macri, quien anexó 285 m2 a su vivienda de 241 m2 en Juez Tedín 2709, y Elena Lynch de Grondona, quien agregó 243 m2 a los 303 que ya poseía en Juez Tedín 2995. Los terrenos originarios pertenecían al ferrocarril, que había dejado de utilizarlos. Quienes defienden la operación sostienen que esas tierras no constituían parcelas autónomas y que sólo podían venderse a los propietarios linderos. Una de las inmobiliarias que tiene en venta por 3,5 millones de dólares una casa en esa calle opinó que la venta se realizó a precio vil. Pero cuando supo que la consulta era para una nota periodística argumentó que no había otro comprador posible, que existía riesgo de intrusión y el asentamiento de una villa miseria, y que los adquirentes pagaban una altísima tasa de contribución territorial y aseo urbano (ABL). De acuerdo con el último revalúo, que rige desde el año pasado, esa tasa no puede superar el 1 por ciento del valor de mercado de las viviendas urbanas en ningún barrio de la ciudad y el promedio no llega al 0,5 por ciento. Una casa valuada en tres millones y medio de dólares, paga entre 17.000 y 35.000 dólares anuales.

La mala vida

A principios del siglo pasado la zona se llamaba Tierra del Fuego y era conocida como reducto de la mala vida. Sobre esos terrenos ganados al río el arquitecto y paisajista francés Carlos Thays diseñó el Barrio Parque, que en la década de 1920 alojó a los empleados jerárquicos de los ferrocarriles ingleses, con construcciones que según la revista Summa “enfatizaron el carácter pintoresquista del entorno a través de elegantes fachadas en estilo Tudor, Luis XVI, Normando o italiana”. Con la liquidación de los ferrocarriles esos terrenos quedaron desafectados de la explotación y fueron entregados mediante contratos de concesión de uso, que se renovaban en forma periódica. Los permisos de uso precario, con el fin exclusivo de parquización, se otorgaban contra un pago que en 1993 ascendía a 133 pesos/dólares mensuales, pero prohibían la explotación comercial del predio, su uso para publicidad, la instalación de cañerías o conductores eléctricos y de gas y la introducción de mejoras fijas o modificaciones permanentes. No obstante, el Organismo Nacional de Administración de Bienes del Estado, ONABE, indica que varios propietarios linderos habían construido piscinas, quinchos y parrillas en esas parcelas. Uno de los argumentos para la venta fue la regularización de esas situaciones de hecho, según consta en el Expediente 64.309/94 de la Municipalidad de Buenos Aires, pese a que la solicitud del ONABIEF (el ente a cargo de la liquidación de bienes ferroviarios) contravenía “el artículo 3.2.4 del Código de Planeamiento Urbano”.

De Videla a Menem

En la primera semana de marzo de 1981, pocos días antes de dejar el gobierno, Jorge Videla y sus ministros de Economía José Martínez de Hoz y de Justicia Alberto Rodríguez Varela firmaron un decreto que fue registrado como “Ley 22.423”. Su artículo 2 estableció que las ventas inmobiliarias de bienes del Estado se realizarían por remate o licitación. Pero incluyeron algunas excepciones, que también admitirían la venta directa: ocupantes de inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria o a la prestación de servicios públicos, propietarios de inmuebles linderos con predios estatales, cooperativas de vivienda o entidades sin fines de lucro, asociaciones y fundaciones que tengan como objeto el bien común, entidades beneficiarias de leyes de fomento. En 1991, Menem reglamentó la ley de emergencia económica mediante el decreto de necesidad y urgencia 407, modificado ese mismo año por el decreto 2137, sobre venta de inmuebles fiscales innecesarios para el cumplimiento de las funciones estatales o de la gestión de sus entes descentralizados y de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, que aún no era autónoma. Según esos decretos “las ventas por el sistema de contratación directa sólo podrán efectivizarse cuando concurrieren circunstancias técnicas, sociales, económicas o de interés general que las justifiquen”, en los casos mencionados en el decreto de Videla. En octubre de 1993 el directorio de Ferrocarriles Metropolitanos declaró innecesarias esas parcelas para la explotación ferroviaria y en febrero de 1994 el secretario de Transportes Edmundo Soria resolvió desafectarlas del patrimonio de la empresa. Al aconsejar las operaciones de venta-anexión en Barrio Parque el gerente comercial de Ferrocarriles Argentinos En Liquidación, Gastón Figueroa Alcorta, alegó “circunstancias sociales y de interés general” y sostuvo que no era razonable llamar a licitación pública “porque se alteraría el principio de igualdad entre los oferentes dado que el único calificado para participar en la misma no sería otro que el propietario de la parcela lindera”. Agregó que los valores que podían obtenerse por venta directa superaban en un 20 por ciento los fijados por los bancos oficiales para remates o licitaciones. Como la “escasez presupuestaria” tornaba “imprescindible la generación de recursos genuinos en forma inmediata”, las ventas directas podían generar “beneficios económicos inmediatos, reales, líquidos”. En consecuencia, la rápida transferencia al dominio de particulares y su retorno “al proceso económico de circulación de bienes y servicios”, en el que tendrían “un fin social y económicamente útil”, convendría “al interés general”. De la consulta de 21 boletos de compraventa y 29 escrituras definitivas surge que por las cincuenta parcelas sobre las calles Juez Tedín y Mariscal Castilla, con una superficie de 7000 m², se obtuvieron 3,5 millones de dólares. En el cuadro adjunto se consigna la superficie de cada propiedad, la del lote anexado y el porcentaje de incremento que significó. En algunos casos sólo está disponible la superficie que se anexó.

La calle que no fue

Ante una pregunta sobre qué hubiera ocurrido con los precios de las parcelas si se hubiera abierto una calle donde antes corrían las vías ferroviarias, el ex apoderado del ENABIEF Guillermo Porto, quien hoy se desempeña en el ONABE, respondió que eso hubiera implicado un proyecto urbanístico que modificara toda la zona. En un caso mucho más complejo, Ordóñez Giménez Zapiola anunció la construcción de 25.000 viviendas en terrenos de los ferrocarriles, que serían financiadas con mil millones de dólares por el recién privatizado Banco Hipotecario. Para ello llamó a un concurso de empresas constructoras, que debían impulsar proyectos urbanísticos íntegros. “Antes que nada tendrán que obtener la zonificación del lugar donde piensan levantar las viviendas. El uso posible es lo que, en definitiva, les otorga valor a las tierras. Si los terrenos se vendían sin zonificación y al mejor postor, se corría el riesgo de que quedaran en pocas manos, que luego apostarían a una revaluación tras obtener los permisos en cada comuna”, dijo el liquidador. El proyecto fue frenado en marzo de 1998 cuando diputados de distintos bloques denunciaron en el Congreso que se trataba de un negocio inmobiliario y reclamaron el traspaso de tierras a provincias y municipios, como lo prescribían las leyes 24.146, 24.383 y 24.768.

En total hubo 50 operaciones de venta, 48 entre 1994 y 1997, dos en 2000 y una en 2001. La tasación de las parcelas enajenadas entre 1994 y 1997 estuvo a cargo del Banco Ciudad y de un Consorcio de Inmobiliarias, integrado por Bravo Barros y Cía S.A, Adolfo Bullrich y Cía S.A., Lorenzo Ezcurra Medrano S.A. y Giménez Zapiola S.R.L. Tanto el Banco como el Consorcio fijaron un precio de 500 el metro cuadrado. Durante la vigencia de la ley de convertibilidad esa suma equivalía a 500 dólares. En 2000 y 2001 las tasaciones estuvieron a cargo del Banco Nación, Banco Ciudad y del Tribunal de Tasaciones de la Nación. En 2000 mantuvieron la tasación de 500 el m² y en 2001 lo elevaron a 597.

Informe y entrevistas: Mercedes González.