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Uno de los factores que determinan el actual esquema habitacional privativo es el funcionamiento del mercado inmobiliario. Los desarrolladores dirigen la oferta en función de los inversores que, en su mayoría, no demandan vivienda para habitar sino como refugio de valor. Eso alimenta en forma ficticia la demanda y aumenta el parque habitacional desocupado, limita el suelo urbano y, por consiguiente, impulsa los precios para el conjunto de la sociedad.

“Los desarrolladores se manejan según la demanda de sectores que tienen buen poder adquisitivo y que consideran que invertir en inmuebles es la forma de ahorro más segura, ya sea porque apuestan a obtener una renta mensual futura o a una revalorización. Están muy informados sobre lo que es una inversión inmobiliaria. Básicamente, conocen la premisa de location, location and location (‘ubicación, ubicación y ubicación’). Es decir que pueden relegar rentabilidad por tener unidades bien ubicadas. La construcción no apunta a la demanda de vivienda genuina”, explicó a Cash Germán Gómez Picasso, CEO de la consultora especializada Reporte Inmobiliario. Se busca invertir especialmente en inmuebles que no superen los 140 mil dólares, de superficie reducida, detalló. Ese fenómeno se verifica en muchas de las grandes ciudades del país.

“La oferta de vivienda se concentra en el sector de mayores ingresos, con una relación de 30 a 1 con respecto a la de ingresos medios. La clase media no puede comprar una vivienda porque en los últimos diez años los precios de los inmuebles, del costo de construcción y de la tierra, crecieron mucho más que el salario. Seguir construyendo sin considerar al demandante final no es sustentable en el tiempo. Los ricos deben invertir, la clase media debe poder pagar su casa y los sectores más postergados que paguen lo que puedan, si es nada, nada”, señaló el analista Miguel Pato.

La conformación de un generoso mercado hipotecario para los sectores medios mejoraría las condiciones para el acceso a una vivienda y generaría una redirección del negocio de la construcción hacia la demanda genuina. Sin embargo, señalan analistas, podría provocar graves desajustes para los sectores más pobres. “En las condiciones actuales, el mercado hipotecario elevaría sensiblemente el precio de la tierra, lo que aumentaría aún más la fragmentación social y la exclusión de los sectores populares de la ciudad. Los créditos para la vivienda son necesarios, indispensables, pero deben estar enmarcados en un plan habitacional más amplio, si no, aparecerán problemas en otro segmento de la cadena”, explicó Raúl Fernández Wagner