Una foto muestra el conflicto político y social por las viviendas del Fonavi en el Bajo Flores, las casillas que se multiplican en la villa 31 de Retiro y sus alrededores y la desorientación del Gobierno con los alquileres. Otra foto ilustra un crecimiento vertiginoso de la construcción, decenas de torres espectaculares que se erigen en el corazón de la ciudad y el desarrollo de una isla de opulencia en el territorio de moda en Puerto Madero. Ambas instantáneas son manifestaciones del fracaso de las políticas de intervención estatal en la gestión del espacio urbano. Desaciertos que se arrastran por décadas sin que haya hoy señales de cambios, más allá de las intenciones, en un terreno donde la especulación inmobiliaria, tanto en el universo de los ricos como también en el de los pobres, es el principal (des)ordenador de la cuestión habitacional en los principales centros urbanos.

El problema de la vivienda forma parte de una realidad social compleja y puede ser abordada desde varias disciplinas (la economía, la arquitectura, la geografía, las ciencias políticas, entre otras), lo que implica que ante diferentes perspectivas analíticas no existe una única receta. Por eso resulta necesario tomar de cada uno de esos campos de estudio aspectos fundamentales para aproximarse a los conflictos y dificultades en el acceso a la vivienda, así como también para analizar e intervenir en el desarrollo anárquico de las grandes urbes.

Desde esa perspectiva, el Gobierno carece de una política consistente. Haber pretendido abordar el complicado mercado del alquiler con un registro de contratos en la AFIP era desconocer cómo reaccionan los actores de ese sector, además de querer intervenir en la escalada de los precios por el lado de la lucha contra la evasión impositiva. A propósito, los representantes de los propietarios que reclaman beneficios impositivos a cambio de no aumentar los alquileres expresan un cinismo mayúsculo. Gran parte de los dueños de departamentos o locales comerciales no pagan todos los impuestos correspondientes por ese capital inmovilizado ni por la renta que extraen. La exenciones que solicitan, entonces, es para formalizar el no pago de impuestos y de ese modo evitar una situación irregular con el fisco.

La iniciativa oficial que ahora se impulsa para presionar a los bancos para que disminuyan la tasa de interés de los créditos hipotecarios para vivienda única –que se anunciaría el próximo miércoles– tiene ese mismo destino de inutilidad. El problema hoy no pasa por la tasa sino por el nivel de ingresos de la mayoría de la población, que fue licuado por la megadevaluación de salida de la convertibilidad, sino por la recuperación vertiginosa del valor en dólares de las propiedades. Esa veloz valorización de los ladrillos se produjo por el motor de la especulación en un contexto financiero con escasas alternativas para acrecentar el capital. Por más que se vaya recuperando el salario de los trabajadores en blanco en relación con la inflación, la relación cuota/ingreso seguirá siendo una barrera por el aumento del precio de las viviendas. Subsidiar la tasa de interés de esos créditos, como sugieren algunos banqueros y que habría sido aceptada por el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, sería un despropósito. Si el Estado quiere participar con recursos propios en el financiamiento hipotecario, el camino no es a través de la banca privada, sino por vía de las entidades públicas o creando agencias específicas.

En el tema de la vivienda, con el déficit habitacional y el precio de los alquileres, la improvisación y los parches para obtener respuestas de corto plazo no brindan buenos resultados. Cuando es el mercado, en su más amplia expresión, que determina la dinámica de funcionamiento de un sector tan sensible, cualquier estrategia pública subordinada a esa lógica sólo agudiza las contradicciones e inequidades. La cuestión es bastante compleja. Por caso, la mayoría de los alquileres no fue ajustado en los primeros tres años luego del estallido del 1 a 1 y, a partir del año pasado, comenzaron a actualizarse y desde éste a un ritmo más acelerado. Pese a esos aumentos, desde julio de 2001 a igual mes de 2006 el rubro vivienda en el Indice de Precios al consumidor respecto del nivel general tiene un retraso de 18 por ciento, mientras que en relación con el índice de la construcción es del 50 por ciento. Por ese motivo la renta por alquiler descendió del tradicional 12/10 por ciento al 8/6 por ciento anual. Los economistas dirían que se está produciendo un ajuste de precios relativos. Y es el mercado el que define el rumbo.

Si el Gobierno pretende intervenir en ese sector sensible, de lo que se trata entonces es de replantear estrategias de gestión urbana, no acompañar la política implacable del mercado. Sin embargo, surge evidente la ausencia de una visión en relación “con una población con el poder adquisitivo drásticamente disminuido y la nociva tolerancia de la especulación con inmuebles”, señala el arquitecto Edgardo J. Martínez (Uaem-México/UdelaR-Uruguay), en el documento Paradigmas de la intervención pública latinoamericana en el hábitat urbano. Para agregar que bajo esas condiciones, “el Estado no logra legitimar su rol de regulador y, sobre todo, su papel de promotor del desarrollo urbano como articulador de las demandas prioritarias”. Y concluye con que “los sistemas financieros convencionales no resultan instrumentales en medios donde la pobreza y la desocupación son elevadas y, por consiguiente, el acceso a terrenos urbanizados y a la vivienda mínima resulta inalcanzable para las mayorías”.

La cantidad de hogares en todo el país que tienen problemas habitacionales, ya sea por el estado deficitario de la vivienda (materiales con la que está construida y falta de servicios) y por sobreocupación de la unidad (hacinamiento por cuarto o por hogar) es elevadísimo. Del 35 al 40 por ciento de los hogares están en esas condiciones, según surge del Censo Nacional 2001 y de informes de la última Encuesta de Desarrollo Social (Siempro). Es una cuestión de definiciones básicas para no quedar atrapado de la especulación inmobiliaria. Los investigadores mexicanos Judith Villavicencio y Pedro Hernández Santiago lo resumen del siguiente modo: “Todas las familias tienen derecho a una solución habitacional que les permita no sólo protegerse del medio ambiente sino también desarrollar una serie de actividades cotidianas que son indispensables para la reproducción social”.

Por lo tanto, el Estado debe considerar el problema de la vivienda como un componente importante de la política social y tener principalmente un objetivo social. En ese trabajo de Desarrollo Social se resalta que el 70 por ciento de los hogares que ocupa viviendas de buena calidad pertenece al 15 por ciento de la población con mayor ingreso per cápita, mientras el 72 por ciento de los hogares que habita en unidades deficitarias corresponde al 10 por ciento de menor ingreso. El déficit también está en la política de vivienda del Estado.