El Gobierno anunció el plan de créditos para inquilinos el miércoles 16 de agosto, con la promesa de instrumentarlo a partir del viernes pasado, 1º de septiembre. Sin embargo, ni el viernes ni ayer los bancos sabían de qué se trataba e informaban a quienes se acercaban a consultar que no había ningún cambio respecto de las líneas de créditos hipotecarios que ofrecían hasta ahora. “Estamos a la espera de las normas legales, por ahora sólo hay versiones periodísticas”, suelen repetir por estas horas en las principales entidades. El proyecto de ley que ingresó en el Senado en el anochecer del jueves se convertiría en ley, en el mejor de los casos, “a fines de septiembre o principios de octubre”, según admitió a Página/12 uno de los senadores clave del oficialismo.

El Banco Central ya emitió circulares por las cuales remueve las trabas que existían para que los bancos financien hasta el ciento por ciento de una vivienda en créditos de hasta 200 mil pesos y hasta el 90 por ciento en préstamos de hasta 300 mil. Y estableció que los recibos de alquiler pueden ser considerados como comprobante de capacidad de pago. Pero ninguna entidad está obligada a prestar bajo esas condiciones. “El recibo de alquiler, en caso en que esté legalmente conformado, es un elemento más para demostrar capacidad de pago”, dijo a este diario un banquero. Hoy, 9 de cada 10 contratos de alquiler son informales.

En ciertos barrios de la Zona Sur de la Capital (como Lugano), o del Oeste del Gran Buenos Aires, donde el valor de las propiedades todavía está barato, el alquiler es equiparable a la cuota del crédito hipotecario necesario para comprar un inmueble similar. Pero para igualar ambas cuotas en el resto de los barrios, el costo financiero total (CFT) –incluye gastos de otorgamiento, seguros de vida e incendio, etc.– de los créditos debería caer del actual 12 por ciento en promedio a no más del 6 por ciento.

El titular de un banco público promocionó en los últimos días que la entidad ya tenía líneas hipotecarias a una tasa de interés del 8,75 por ciento anual, pero el CFT de dichos créditos ronda también el 12 por ciento. Como suele decir un banquero, la tasa de interés es “maquillaje”, lo que importa es el CFT. El Banco Ciudad tiene hoy el CFT más bajo del mercado: 10,4 por ciento, en préstamos a 20 años.

La desesperación por podar costos y acercarse a las pretensiones del Gobierno llevó a un banco a analizar la eliminación del “seguro de vida” en los créditos hipotecarios: un absurdo, porque en caso de fallecer el titular la ejecución de la hipoteca caería sobre la familia. En esa entidad, trabajan para clavar el CFT en 10 por ciento. En el Banco Nación aseguran que podrían bajar unas décimas más, y estirar los plazos de 20 a 30 años. Pero, aun así, un abismo separaría a la cuota del alquiler.

Banqueros y Gobierno dejaron trascender en los últimos días distintas versiones de cómo se aplicaría el plan “inquilinos en propietarios”. Algunas reflejan el lobby de los bancos, que insisten con reclamar que el Estado subsidie la tasa de interés. Otras, la desorientación oficial ante la negativa de los bancos a aplicar el esquema anunciado. Algunos ejemplos:

- Según lo difundido por un sector del Ejecutivo, “los bancos ya tienen listo el plan para que la cuota sea igual al alquiler: la diferencia entre la cuota que tendría que cobrar el banco y lo que el inquilino paga de alquiler será capitalizada en el saldo de la deuda y amortizada en el tiempo”. Bajo ese esquema, al cabo de 5 años el valor del crédito sería mayor al valor de la propiedad, con lo cual al deudor le convendría entregar la propiedad y dar por cancelada la hipoteca. Los sistemas de “cuota creciente” ya son aplicados por algunos bancos, pero financiando como máximo el 70 por ciento del valor de la vivienda y acotados en el tiempo: a lo sumo, uno o dos años se paga una cuota reducida.

- Desde el Gobierno se habla de la extensión de plazos como la fórmula mágica para achicar las cuotas. No obstante, cuando el crédito supera los 20 años, poco se achica la cuota. Además, los préstamos a 30 años o más dejarían afuera a los mayores de 40 años, ya que los bancos ponen como tope de repago de un crédito hipotecario los 65 años, edad de jubilación para los hombres.

- El titular de Adeba, Jorge Brito, reveló que el Gobierno negocia la creación de un mercado de capitales para las carteras hipotecarias (“securitización de hipotecas”): los bancos podrían vender las hipotecas a un Fondo Fiduciario, que a su vez colocaría bonos a las AFJP. Este sería un buen mecanismo para volcar parte de los recursos de las AFJP al mercado hipotecario. Sin embargo, ¿por qué debería bajar la tasa? Si las AFJP compraran bonos en pesos al 5 por ciento anual, alguien podría denunciar con razón una nueva estafa a los afiliados.

- “Indexación” es una palabra prohibida en el diccionario oficial, pero un grupo de banqueros insiste con la necesidad de indexar los préstamos por un índice salarial. Argumentan que de esa forma podrían bajar la cuota para igualarla con el alquiler, con la tranquilidad de que la cuota se vaya ajustando por un índice que acompañe la capacidad de pago del deudor. Pero, ¿qué índice? Los salarios en negro corren muy por detrás de los sueldos en blanco. Y en teoría el “plan inquilinos” apuntaba a beneficiar también a los que no pudieran mostrar un recibo de sueldo en blanco.