El ajuste monetario en la vivienda es indispensable, tanto para la construcción como para los créditos y alquileres. Por ser contratos de ejecución diferida es imperioso ajustarlos en el tiempo de su cumplimiento, ya que el sentido de ese reajuste es que el que recibe un préstamo de un banco devuelva al sistema las sumas necesarias para que el banco pueda seguir prestando la misma cantidad de metros cuadrados a los nuevos compradores.

Los mecanismos de ajuste entre las partes vinculadas tienen como objeto que los contratos en curso y/o de ejecución diferida con prestaciones recíprocas pendientes –como es el caso de la construcción de obras, alquileres o préstamos– permitan corregir los valores nominales pactados de forma de obtener una “unidad” –que debería ser la moneda– que permita la transacción de bienes y prestaciones recíprocas, que se deben cumplir en el tiempo y que corrigen los valores nominales pactados en los contratos de diverso contenido.

A mediados del 2003 para el ajuste para indexar los préstamos hipotecarios bancarios para la compra de una vivienda única, familiar, de ocupación permanente, cuyo valor pesificado no superaba los 250.000 pesos en origen, se usaba el CER vinculado al costo de vida, y como había tenido un incremento importante se dispuso reemplazarlo por el CVS, vinculado al Salario, pensando que se resolvía la situación sin tener en cuenta las advertencias respecto de que un aumento en los salarios contenidos iba a ser el detonante de lo que después pasó.

No se puede estar “retocando” los índices cada vez que alguno se dispara. La solución debe ser definitiva y surge de las propias palabras del presidente Kirchner, cuando estando en Londres afirmó que en el mundo respetar la justicia y los derechos humanos vale tanto como pagar la deuda, y de eso se trata, debemos dejar de referirnos a la “vivienda de interés social”, para resaltar el “interés social de la vivienda”, adoptando soluciones que permitan compensar la pérdida del salario respecto del costo de vida.

Cuando éste crece más que el salario la parte residual –si existe– no alcanza para cubrir el pago de la cuota hipotecaria, y la forma de resolverlo es ajustar la cuota por el salario real, creando un fondo compensador anticíclico para compensar a las entidades el otorgamiento de ese subsidio explícito a la demanda.

La continuidad de los planes exige mantener la capacidad prestable de las carteras de los bancos, por lo que la porción de capital debe ser ajustada por el índice de la construcción, mientras que las cuotas mensuales lo deben hacer por el salario real, que permite hacerlo sólo cuando la economía crece y se mejora la distribución del ingreso.

Las experiencias de los últimos 35 años en materia de vivienda demuestran que el ajuste en las cuotas sólo son pagables cuando se relacionan armónicamente con las variables que inciden en las mismas, en este caso el salario real.

Va de suyo que si la sociedad es la que genera una estructura económica que produce una baja en el salario real, es la que debe compensarla con un “subsidio explícito a la demanda”, que compense a las entidades de esa diferencia, que es la manera de instrumentar, una de las tres patas de una política de vivienda que demuestre el “interés social de la vivienda”.

* Presidente de la Comisión de Economía del Centro Argentino de Ingenieros.