Propietarios de viviendas en propiedad horizontal de la Ciudad de Buenos Aires presentaron una acción de amparo, en su condición de usuarios y consumidores, contra una serie de medidas dictadas por el gobierno porteño, que exigen a los consorcios, entre otros requisitos, la contratación de un seguro de caución ambiental y la obligación de llevar una serie de libros para el control de la higiene y la seguridad del edificio, exigencias que ellos consideran “arbitrarias e irrazonables, ilegales e inconstitucionales”, además de que incrementan los gastos de las administraciones y, por consiguiente, los valores de las expensas. “Estas absurdas obligaciones, además, benefician a distintas empresas, como compañías de seguros y proveedores de matafuegos, y a los colegios profesionales”, advirtió Lisandro Cingolani, de la asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal.

Los recursos fueron presentados hace un mes en tres juzgados de lo Contencioso Administrativo de la Ciudad: los que están al frente de Andrea Danas, Elena Liberatori y Alejandro Petrella. En los tres, los vecinos reclaman que se dejen sin efecto las resoluciones dictadas por el director de Defensa y Protección de los Derechos del Consumidor, Juan Manuel Gallo, a saber:

- La creación de un régimen de certificación de edificio seguro. Tal certificación deberá realizarse en forma semestral por medio de profesionales de Seguridad e Higiene, contratados por el administrador (disposición 5363/10). Esa normativa crea el Libro de Control de Seguridad Edilicia, donde debe quedar constancia de la mencionada inspección.

- La contratación de un seguro de caución de daño ambiental. De acuerdo con la disposición 6013, de diciembre de 2009, los consorcios deben contratar seguros que incluyan “la cobertura referida a la Ley General del Ambiente 25.675”. Esa ley nacional, sin embargo, se refiere a “toda persona física o jurídica que realice actividades riesgosas para el ambiente”. El seguro contratado apunta a garantizar el financiamiento de la recomposición del daño ambiental que pudiera producir el consorcio. La exigencia no incluye a todos los edificios sino a los que reúnan un determinado puntaje, de acuerdo con una tabla que Gallo dio a conocer en una aclaratoria de junio de 2010. “Sobre cinco categorías, sólo una está exenta de contratar ese seguro”, dice el escrito presentado por los vecinos. Por lo pronto, las disposiciones de la Secretaría de Ambiente de la Nación, al reglamentar la ley, no incluyen a los edificios de propiedad horizontal entre los que están obligados a contratar este seguro.

- La obligación de cambiar matafuegos. Las empresas del sector no podrán recargar o reparar extintores que tengan una antigüedad mayor a los veinte años, según la disposición 2614/08. Los accionantes advierten al respecto que “ninguna norma IRAM (las que rigen para regular las características de los matafuegos) establece previsiones en relación con la antigüedad sino para la recarga y mantenimiento. Agregan que esas previsiones no guardan relación con el tiempo de fabricación de los cilindros”. Llamativamente, la exigencia del director de Defensa del Consumidor se basa en recomendaciones de la Cámara Argentina de Lucha contra el Fuego y la Cámara Argentina de Seguridad, a las cuales estarían asociadas las principales empresas de producción de extintores. “Además, no se requirió la opinión técnica al IRAM (Instituto de Racionalización de Materiales)”, advierte la presentación.

- La obligación de adquirir máscaras contra incendios. La disposición 2246/11, firmada por Gallo en julio del año que acaba de finalizar, obliga a los consorcios a comprar máscaras antigás para cada una de las personas que cumpla funciones de mantenimiento en el edificio. En su presentación, los vecinos advierten que en agosto de 2011 –diez días después de dictada la resolución– el INTI alertó que esa norma pone en serio peligro a las personas que utilicen esas máscaras, ya que “el uso de las máscaras que actualmente se comercializan en el mercado argentino (...) resulta inapropiado”. Pese a esa recomendación, la exigencia no ha sido dejada sin efecto. “La única opinión recabada antes de aprobar la disposición es la del sindicato de encargado de edificios (Suterh)”, se consigna en la presentación judicial.

- Obligación de llevar un libro de matafuegos y de controlar los extintores cada tres meses. Los usuarios cuestionan la disposición 415/11, de abril del año pasado, en la que Gallo crea un Registro de Proveedores de Instalaciones Fijas contra Incendios, se obliga al consorcio a hacer, “como mínimo, control trimestral para asegurar que todos los elementos que componen la instalación se encuentren emplazados de manera correcta” y en condiciones aptas para su uso. Esos controles deberán quedar asentados en un “libro de extintores, debidamente rubricado”.

- Otro libro para la limpieza del tanque de agua. Lo establece la disposición 3882/10. En ese libro, también habilitado por escribano público, la empresa que hace la de-sinfección del tanque debe dejar constancia de su trabajo. Desde 1993, esas empresas deben presentar ante las autoridades porteñas, cada seis meses, los certificados de análisis de agua de los inmuebles donde prestan el servicio. De esta manera, “se ha impuesto un doble control desde dos autoridades diferentes del Gobierno de la Ciudad”, reprochan los usuarios.

La mayoría de las resoluciones firmadas por Gallo están basadas en le Ley 3254, que crea un Registro de Administradores de Consorcios y le asigna a la Dirección de Defensa del Consumidor la atribución de dictar normas “instrumentales e interpretativas” para aplicar esa ley. Al respecto, el diputado (mandato cumplido) Sergio Abrevaya, impulsor de esa norma, opinó, ante una consulta de Página/12, que las normas dictadas por la Dirección de Protección de Consumidor son “un disparate”, ya que “llenan a los consorcios de libros y tercerizan los controles que debe hacer el Estado en profesionales o empresas”. Afirmó que las medidas “no responden al espíritu de la ley, cuyo objetivo es proteger a los consorcistas de posibles abusos de los administradores”. También deploró la creación de un “libro de entradas y salidas de proveedores” a los edificios y, coincidió con los demandantes en que todas estas exigencias constituyen “un gasto innecesario que los administradores trasladan a los consorcios”.

Los vecinos que presentan el amparo argumentan que Gallo “se ha excedido en las facultades que le otorga la ley” y ha adoptado “decisiones contra los intereses de los propios actores que el funcionario debe representar y defender”. Sostiene además que “benefició, en clara contradicción con su mandato, a empresas que prestan alguno de los servicios en forma monopólica u oligopólica a los consorcios de la ciudad”. Además, argumentan que las normas cuestionadas constituyen “un claro desincentivo para que algún vecino/a realice las tareas de administrador voluntario”. Por último, sostienen que las disposiciones carecen de suficiente fundamentación.

Sobre esa base, solicitan a los jueces que se adopte una medida cautelar y se condene al gobierno porteño a dejar sin efecto las disposiciones cuestionadas. Hasta ahora, los jueces no han emitido resolución.